房价已近低谷

“对于目前的市场形势，我们可以从这几天的股票大盘看出点端倪，大盘‘一片青草地’的情况下只有地产和银行是红的。”保利山东置业营销总监王焕新(王焕新博客,王焕新新闻,王焕新说吧)开了个玩笑。他认为，现在的形式主要是由于银根紧缩所造成的地产企业资金链紧绷造成的。随着近期国家宏观调控目标的微调，这种情况可能有所改观。 王焕新说：“当然，大城市的房价在前两年有一个飙升的阶段，所以现在出现了跳水，特别是一些外来人口占很大比重的城市，比如东莞、深圳。万科也在跳水，但是万科正在低价获取土地。”

对于济南市场，王焕新认为现在正处于一个相当微妙的形势。“目前的房地产市场正处于一种低谷，其关键就是开发商是否还有足够的资金支撑下去。”王焕新说，他觉得现在的房价近乎接近谷底。因为在售楼盘的土地成本、建筑成本、人力成本等等成本因素都是近几年的高点，他们的利润空间本就有限，降价空间极为有限。他说：“济南的开发商可以和万科降价相比的几乎没有，绝大多数没有足够实力。即使万科如此降价，万科依旧在2008年上半年取得了高达约12%的销售净利润率的佳绩。这是许多的开发商所不能比的。”

保利·芙蓉项目12日将举行产品品鉴会，选房前的摇号将在当天公开举行。与保利不同，济南城市综合体的开拓者之一大地锐城选择的是静悄悄的随到随买。大地锐城的开发商山东三威置业刚上任不久的营销总监徐强认为，济南的房价正在向一种理性回归。

市场真正趋于理性

从9月19日开始，大地锐城每天都会接待相当数量的购房者。徐强说：“从我们悄悄开盘到现在，有一个现象是明显的。济南还是有相当巨大的刚性需求，但是更多的人选择了观望。”徐强认为，对于整个济南房地产来说，市场更趋于理性。但是，这种理性回归必须有一定的幅度。也许购房者们所看到的是打折销售或者特价房，但是这些更多的是应急或者刺激销售的手法，是一种非常态的价格调整。

徐强认为，稳中有升、持续平稳和稳中有降都是正常的。也许购房者对此有些失望，他们更希望的是开发商割肉售房。但是这种价格博弈的结果极有可能两败俱伤。他说：“目前博弈中的关键因素是开发商的资金实力，目前的博弈需要一定时间的磨合，开发商的心理价位和购房者的心理价位需要相对吻合。”

从成本考量的角度上思考，目前的房价近乎探底。为了击散市场观望的迷雾，大地锐城推出了“置业保值”和“无理由退房计划”来激励市场信心。“这轮调整对整个市场来说是件好事，房地产投机开发将被彻底挤出，市场环境将会更加健康。同时，开发商和购房者将会更加成熟，特别是他们对价格的心理预期”徐强说。